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星雨心愿 -- 永不放弃

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日志

 
 

房价的长期走势(观点)  

2010-06-29 09:57:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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----房价中短期(10~15年)看要涨,长期看必定要跌,而且大跌。 主要原因是供需平衡会被打破。 短期甚至中期看,由于目前我国人口继续增长,城市化进程持续推进,对住房的需求将有所增长;而住房的供给受到住房用地的限制,受到房地产开发商低成本追求超额利润的刺激,受到各级政府追求政绩的刺激,将会引起价格总体上涨,特别是某些重点发展的城市的房价会上升较快。
长期(大于15年)看,我国的工业化程度越来越高,人力资源抚养成本急剧增加,适龄生育人口逐渐减少,购房者将逐渐减少。并且随着经济发展,宜居观念将有所转变,大量人口拥挤在城区内的现象将逐渐消失。而存量住房越来越多(目前许多家庭都已经或者开始为子女考虑购买住房),所以将会全面出现供大于求的现象。到那时,新增住房需求将主要是住房改善的需求。所以房价将全面地大幅降低,并且会出现随着经济景气程度起伏的现象。

----由于我们目前的建筑材料和住房建设技术,远远无法满足未来住宅必备的智能、舒适、环保等全面的要求,再加上城区地段观念的转变,目前在市场上流通的大部分商品房,特别是高层公寓式住宅,明显不具备住房改善的功能,必将被未来的买方市场所遗弃。

----结论:目前,房地产租金与房价的比例,已经远远低于正常投资的回报。而且,占有房价比例最大的土地价值部分,在我国都是有固定期限的土地使用权,所以,这种土地仅仅是消费品而已。如果房产失去了长期大幅升值的预期,就没有投资的意义了。一个中产家庭,要借助贷款去购买第三套以上的住房是不明智的,

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